Un nostro lettore, Ezio Algarotti, dopo la pubblicazione di un articolo che parlava dell’asta per la vendita di oltre 200 posti del Marina di Pisa, ci scrive e, in modo puntuale, spiega perché quei posti, dopo tre tentativi, ancora non si riescono a vendere. Di seguito la sua lettera integrale.
Le criticità che bloccano la vendita dei posti barca
Egregio direttore
Dopo aver letto l’articolo riguardante la vendita dei posti barca al Marina di Pisa, volevo segnalarvi alcune criticità che ho riscontrato esaminando la documentazione allegata all’invito a presentare le offerte, in modo tale che possiate informare i lettori della vostra rivista. Da quando la società proprietaria dei posti barca è in Concordato preventivo, sono stati esperiti almeno 3 tentativi di vendita dei posti barca. I motivi per i quali i posti barca, pur avendo un prezzo di partenza appetibile, non sono stati venduti sono da ricercarsi nei motivi che vi elenco di seguito.
La documentazione, in particolare la Perizia, evidenzia numerose e significative criticità che possono aver scoraggiato la partecipazione o il buon esito delle precedenti procedure di vendita. Tali problematiche, sebbene risalenti alla perizia del 2018, potrebbero in parte persistere e rappresentano fattori di rischio che un potenziale acquirente deve considerare.
Mancanza di Agibilità Completa del Porto: La perizia del 2018 segnalava che l'attività portuale si svolgeva senza le complete autorizzazioni e attestazioni di agibilità. Per ottenerla, erano necessari adempimenti significativi, tra cui la regolarizzazione catastale, il completamento delle procedure antincendio, la realizzazione di opere di urbanizzazione e la sanatoria di difformità edilizie, per un costo stimato di circa € 400.000,00. Un acquirente deve verificare lo stato attuale di tali procedure.
Limitazioni all'Uso di Alcuni Posti Barca: La perizia identificava 72 posti barca di piena proprietà come non utilizzabili fino alla realizzazione di standard di parcheggio definitivi. Sebbene i posti da 16 e 18 metri non sembrino rientrare in questa categoria specifica, la problematica generale degli standard di parcheggio potrebbe avere ripercussioni sulla gestione complessiva del porto.
1. Obbligazioni Solidali e Oneri a Carico dell'Acquirente:
Obbligazioni Solidali: Le convenzioni urbanistiche prevedono che gli acquirenti (aventi causa) siano solidalmente responsabili con i soggetti attuatori per l'adempimento degli obblighi previsti. Questo espone l'acquirente al rischio di dover rispondere di inadempienze altrui.
Contributi Condominiali: L'acquirente è solidalmente responsabile per il pagamento dei contributi condominiali relativi all'anno in corso e a quello precedente.
Contenziosi Giudiziari e Rischi Legali: La perizia menziona l'esistenza di ricorsi giudiziali da parte di enti pubblici (Provincia e Comune di Pisa) e di contenziosi con privati per inadempienze contrattuali. La situazione di Concordato Preventivo della società venditrice (Boccadarno Porto di Pisa SPA, in concordato preventivo) è di per sé un fattore che può aver ridotto l'appetibilità degli asset.
2. Rischio sulla Concessione Demaniale: La perizia evidenziava una morosità nei pagamenti dei canoni demaniali. Il mancato pagamento potrebbe teoricamente portare alla decadenza o revoca della concessione demaniale marittima. In tale scenario, le opere costruite su area demaniale (come i posti auto e box in proprietà superficiaria) tornerebbero di proprietà dello Stato senza indennizzo, con possibile obbligo di demolizione a carico del concessionario.
3. Stato di Fatto e di Diritto ("Visto e Piaciuto"): La vendita avviene "a corpo e non a misura", nello stato di fatto e di diritto in cui i beni si trovano. Non è prevista alcuna garanzia per vizi, mancanza di qualità o difformità, e l'offerente rinuncia esplicitamente a qualsiasi pretesa o contestazione in merito. Questo trasferisce sull'acquirente ogni rischio relativo alla condizione materiale e giuridica degli immobili.
Perché le aste sono andate deserte
In sintesi, la combinazione di incertezze sull'agibilità, rischi legali, oneri economici pregressi e futuri, e la natura stessa della vendita in ambito concorsuale costituisce un insieme di fattori che verosimilmente ha contribuito a rendere le precedenti aste deserte o parzialmente deserte.
Cordiali Saluti
Ezio Algarotti
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